文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别发(fā)放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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