导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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