文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的(de)见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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