文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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