万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

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　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了(l大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水e)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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