近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两(悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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