饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各(gè)方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市(shì)的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可(kě)能(日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家néng)通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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