万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷(f琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗ēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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