万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至202凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别3年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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