导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国乔布斯为什么把苹果给库克(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64乔布斯为什么把苹果给库克套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　乔布斯为什么把苹果给库克

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 乔布斯为什么把苹果给库克