OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)为什么梅西的人缘远比c罗好是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了为什么梅西的人缘远比c罗好应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源(yuán)共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一(yī)步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江科(kē)学城这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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