万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外(wà如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗i)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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