近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái领略的意思)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(领略的意思xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 领略的意思