5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局(jú)的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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