“现在的(de)房地产(chǎn)很难再出(chū)现像过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙(huǒ)人、首(shǒu)席(xí)经济学(xué)家(jiā)洪灏(hào)向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分(fēn)化的愈加(jiā)明(míng)显，让(ràng)机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来(lái)看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经双杀(shā)到了最底部，而(ér)且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如(rú)何寻找(zhǎo)房地产个(gè)股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行选择(zé)，需(xū)要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公司出现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾(qīng)向是(shì)不(bù)太愿意给房企贷(dài)款的，房企的(de)主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一(yī)般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要(yào)还(hái)是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是(shì)融资等各个方面都非(fēi)常明(míng)显。现在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价大(dà)多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成本(běn)优势，更具体一(yī)点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债率）是(shì)不是行业内(nèi)的最低(dī)水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低(dī)的；这些都是我们看重的一家(jiā)房(fáng)企的综合(hé)成本。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条件(jiàn)的(de)房(fáng)企并不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有(yǒu)部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格(gé)力地(dì)产、西藏(cáng)城投、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发(fā)展、光明地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股等(děng)国央企房企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即(jí)便是有着较稳健特(tè)色的(de)国央企房企，其财务指标称得(dé)上完(wán)全(quán)健康的仍是少(shǎo)数。而更加(jiā)值得注意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大(dà)举扩(kuò)张。而(ér)这无(wú)疑又进一步考验着(zhe)国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于房(fáng)企储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明(míng)显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近(jìn)三分之(zhī)一。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符(fú)合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储备了(le)很(hěn)多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线(xiàn)城市(shì)，另外一半也主(zhǔ)要(yào)集中在强二(èr)线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的(de)影(yǐng)子。虽然说，见到机会时(shí)要(yào)出手(shǒu)，但出(chū)手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来(lái)的两年市场没有想象得那么(me)好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率水平(píng)，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标(biāo)准(zhǔn)要(yào)比(bǐ)“三道红线”对房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)要求不得高(gāo)于(yú)100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前房(fáng)地产行业的(de)复苏速(sù)度并没有那么快，所以要(yào)规避公司净(jìng)负债率提高到一个比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在(zài)2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负债率持续(xù)居(jū)高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行(xíng)较积极的拿地策(cè)略的同(tóng)时(shí)，也较好地控制了公(gōng)司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别民营房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看国(guó)央企(qǐ)与民营房企，但在各维度(dù)的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠(qú)道(dào)也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然(rán)而(ér)然就(jiù)具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加(jiā)看好国央企，但这也并不意味着，民(mín)营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房(fáng)企同样受到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集团的十大(dà)流通股(gǔ)东(dōng)中新进了“中国工(gōng)商银行股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合(hé)型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保(bǎo)基金一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公(gōng)司(sī)就长期(qī)持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据(jù)一季报(bào)，该资(zī)产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产品合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本(běn)面表现存在(zài)一(yī)定关系(xì)。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩(jì)表现、销售规模(mó)、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度(dù)都(dōu)表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布(bù)的2023年一季报，今年(nián)一季度(dù)，滨江集团(tuán)更(gèng)是实(shí)现了扣(kòu)非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布局(jú)关(guān)系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营收(shōu)来自(zì)杭(háng)州地区，而在(zài)2021年，杭州地区(qū)的营收比(bǐ)重(zhòng)只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为(wèi)积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的(de)本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭(háng)州的(de)较(jiào)突出表现，也(yě)让(ràng)滨江集团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进(jìn)前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实(shí)现销售额(é)607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来(lái)多家机构的集中调研。滨江集团发布公(gōng)告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养(yǎng)老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机(jī)构在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地(dì)产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材(cái)料(liào)供应商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中介(jiè)服务(wù)、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的(de)采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上游(yóu)材料端息息(xī)相关(guān)，新盘开工不足导致上游(yóu)不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住(zhù)房(fáng)规模越来越大，随着(zhe)时(shí)间的(de)增加，内装更(gèng)新的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美国过去(qù)的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家具(jù)消费(fèi)的增长却一直都很(hěn)好。对于地产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金(jīn)人(rén)士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙头年(nián)内表现的统(tǒng)计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自(zì)家(jiā)纺赛(sài)道的公(gōng)司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连(lián)收七(qī)根阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌。第一(yī)季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报的十大流通(tōng)股股东来(lái)看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天(tiān)下(xià)，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私(sī)募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值(zhí)派基(jī)金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票还有金(jīn)地集团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前(qián)几年曾经(jīng)风光一(yī)时的家居板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回报均(jūn)增(zēng)加了持股，而(ér)这两只产品(pǐn)也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公(gōng)募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在(zài)另一(yī)家赛道(dào)公司金牌(pái)橱(chú)柜(guì)中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业(yè)股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多(duō)在香港(gǎng)上(shàng)市，如(rú)何(hé)选择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分(fēn)析(xī)：“物业服务不是(shì)一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的是市(shì)场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它(tā)在(zài)中(zhōng)高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较(jiào)高(gāo)的(de)，每年到期的合同里提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两三(sān)轮(lún)合同(tóng)周(zhōu)期还能做(zuò)到(dào)产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价(jià)的(de)公司(sī)很少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人员成(chéng)本的年度(dù)增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价(jià)难度是非常大(dà)的。但是该公司能(néng)在业(yè)内做到到期之后(hòu)提价(jià)率比较高(gāo)，这跟它的定位和比(bǐ)较好的(de)服务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

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