近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比贵州海拔高度是多少例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REIT贵州海拔高度是多少s 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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