文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zh俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大èn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大