5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的(de)提(tí)升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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