导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗我们(men)就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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