文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触(不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(j不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语iāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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