万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(j开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑ì)占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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