5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数一本书多重，一本书多重有一斤吗(shù)量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，一本书多重，一本书多重有一斤吗而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持(c一本书多重，一本书多重有一斤吗hí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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