5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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