导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(r中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥én)户(hù)的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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