导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gDHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品āo)房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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