5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐ七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数ng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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