饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范(fàn)房地产经纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。431mm是多少厘米 431mm是多少米但很多(duō)中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而(ér)且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及431mm是多少厘米 431mm是多少米，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等都(dōu)可能对(duì)交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其视(shì)为向购房者(zhě)单(dān)边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透431mm是多少厘米 431mm是多少米明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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