文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗ong>3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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