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　　OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅(f下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖ú)一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到(dào)了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和(hé)换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市(shì)场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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