OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响读西的字有哪些，读喜的字有哪些(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租读西的字有哪些，读喜的字有哪些户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关(读西的字有哪些，读喜的字有哪些guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也(yě)是至关重要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了(le)一些突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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