OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。不朽的意思>

　　他也同(tóng)时(shí)表(bi不朽的意思ǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的(de)面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间不朽的意思资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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