导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。<抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠/p>

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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