5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(li紫菜是不是海鲜ǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产紫菜是不是海鲜(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概率紫菜是不是海鲜(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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