导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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