文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luànaj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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