文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根(gēn)据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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