文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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