导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎnbno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗g)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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