文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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