5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有(燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房(fán燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗g)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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