5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销俄罗斯是资本主义还是社会主义售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”俄罗斯是资本主义还是社会主义>

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hó俄罗斯是资本主义还是社会主义ng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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