导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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