文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shā小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少ng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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