5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课)，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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