OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式(hù)情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联(lián)合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望(wàng)，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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