近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(q申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思ī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思>

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。