导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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