万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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