导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(m绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人ǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhá绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人i)质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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