文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市(sh2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用ì)场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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